نوسانات بازار مسكن تحت تاثير ساختار كلان اقتصادي كشور از مدل خاصي پيروي مي كند. اين مدل در سه دهه گذشته كه الگوي اقتصاد كشور برمبناي درآمد نفت شكل گرفته و از طرف ديگر ساختار سكونتي از قالب روستايي به شهري تبديل شده است، به طور نسبي روند ثابت و معيني بر تحولات قيمت، توليد و سرمايه گذاري در بخش مسكن حاكم كرده است.مطابق اين الگو قيمت مسكن در يك دوره سه الي چهارساله از ثبات نسبي برخوردار مي شود و تا حدودي عرضه بر تقاضا تفوق مي يابد و بر بازار معاملات و سرمايه گذاري حاكم مي شود. بعد از طي اين دوره ابتدا در شهر تهران (به عنوان شهر پيشتاز) و به دنبال آن در ساير شهرهاي بزرگ تقاضاي توده وار و غيرطبيعي، وارد بخش مي شود. چون عرضه مسكن در كوتاه مدت نمي تواند پاسخگوي اين تقاضا باشد، قيمت مسكن به صورت جهش وار افزايش مي يابد تا در آن قيمت مازاد تقاضا بر عرضه از بين برود. به دنبال آن افزايش دفعي در توليد و سرمايه گذاري اتفاق مي افتد. اين حالت همزمان با فروكش كردن تقاضا و ثبات قيمت ها به علت چسبندگي آن به سمت پايين است. اين وضعيت ادامه مي يابد تا سيكل ديگر در دوره زماني بعد يعني حدود سه الي چهار سال ديگر اتفاق بيفتد.     به طور كلي می توان عوامل موثر بر بازار مسكن را همانند ساير بازارها به دو بخش عوامل سمت تقاضا و عوامل سمت عرضه تقسيم مي شوند ولي موضوع متفاوت در بازار مسكن عوامل سمت تقاضا است. در بازار مسكن عوامل سمت تقاضا خود به دو دسته تقسيم مي شوند: تقاضاي واقعي مسكن (تقاضاي ناشي از نياز خانوار). تقاضاي سرمايه يي (تقاضاي مسكن براي حفظ ارزش دارايي). آنچه تحولات بازار مسكن را از تحولات ساير بخش هاي اقتصادي متفاوت مي كند و موجب شكل گرفتن الگوي متفاوت تغيير قيمت مي شود تقاضاي سرمايه يي مسكن است. بر اين اساس لازم است اين تقاضا بيشتر تجزيه و تحليل شود. اغلب خانوارها در سبد دارايي خود اقلامي را براي آتيه نگهداري مي كنند. اين اقلام عبارتند از: زمين و مسكن، طلا، ارز، بازار سرمايه (اوراق بهادار)، سپرده هاي غيرديداري (سپرده هاي مدت دار)، ساير دارايي ها (اتومبيل، تلفن همراه و مانند اينها). افزايش نقدينگي در جامعه به طور مستقيم بر تركيب اين دارايي اثر مي گذارد. بررسي چگونگي اين اثر رمز اصلي تحولات قيمتي بخش مسكن را نشان خواهد داد. در ايران به ويژه طي سه دهه گذشته به علت افزايش بيش از حد نقدينگي، خصلت سرمايه يي مسكن همواره موجب تشديد نوسانات اين بازار شده است. در رابطه با قیمت مسکن و ساختمان و عوامل و متغیرهای دخیل در آن دیدگاه های متفاوت و بسیاری مطرح شده است در این قسمت به طور کلی عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن در ایران با تکیه بر مطالب موجود در جراید و نشریات بیان می گردد: 2-2-1 نرخ تورم و نقدینگی : به طور کلی سطح عمومی قیمتها و میزان تورم بر تغییرات قیمت ساختمان اثر قابل توجهی دارد. بعلاوه اینكه گرانی در برخی اقلام ظاهراً نامربوط مانند گرانی قیمت نان، میوه، پوشاك، اتومبیل یا لوازم خانگی پس از مدتی روی مسكن هم تأثیرگذار است. گرانی های ناگهانی و سرسام آور برخی مصالح مانند سیمان یا آهن موجب ترقی قیمت مسكن می شود.تورم جهانی نیز عامل بسیار مهمی است مثلاً گران شدن شمش آهن در جهان و یا مثلاً بالا رفتن هزینه های مسافرت خارج قیمت مسكن در ایران را متأثر می كند. وجود نقدینگی زیاد در جامعه، كه اگر بسوی مسكن روی آورد بازار مسكن را از روال معمول خارج و باعث تغییر در قیمتها می شود چون سرمایه طالب سود هرچه بیشتر است. رونق و رو به رشد بودن اقتصاد جامعه و مملكت، بخش مسكن هم یكی از بخش های اقتصادی جامعه است، رونق و تحرك در اقتصاد جامعه بعلت سیاستگذاریهای دولت بخش مسكن را هم دچار تحرك كرده بالتبع قیمتها را بالا می برد. بر پایه پژوهشهای کارشناسان میزان تورم در اقتصاد ایران بیشتر ناشی از کسری بودجه دولت و رشد نقدینگی است. بررسی وضعیت اقتصاد در چند دهه اخیر نشان میدهد که افزایش قیمت نفت با تاخیر شش تا یک سال و نیم بر سطح عمومی قیمت اثر زیادی داشته است. این نکته نمیتواند چندان شگفتی آور باشد، چرا که بخش عظیمی از تولید ناخالص داخلی کشور از طریق درآمدهای نفت و گاز تامین میشود و زمانی که دولت درآمدهای دلاری را به اقتصاد تزریق نموده، عاملی جدی در فشارهای تورمی بوده است. نیازهای عمرانی و اجرای پروژه های کلان به همراه تامین بودجه در سطح کلان از طریق مخارج ریالی امکانپذیر است. بدین ترتیب با افزایش قیمت نفت و در پی آن رشد بودجه عمومی کشور انتظار میرود که این مخارج به افزایش تورم و قیمتها بیانجامد. اکنون رشد نقدینگی و افزایش حجم پول زمینه مساعدی را برای افزایش قیمت ساختمان فراهم میآورد. از بعد كلان اقتصادي ورود نقدينگي به بخش مسكن مي تواند از آثار مخرب آن در ساير بخش هاي اقتصادي و حتي شاخص كالاها و خدمات مصرفي (به جز مسكن) بكاهد. اما از نظر بخش مسكن هم به لحاظ افزايش شديد قيمت و كاهش تقاضاي موثر و هم به لحاظ ايجاد نوسانات شديد در توليد مسكن آثار تخريبي غيرقابل جبراني را باقي مي گذارد. كاهش تقاضاي موثر خانوارها به ويژه براي گروه هاي كم درآمد و متوسط جامعه از زيان بارترين آثار تورم مسكن محسوب مي شود. تحت اين شرايط دخالت و كمك دولت براي جبران بخشي از ضرر اقشار كم درآمد به عنوان هزينه مشكلات ساختاري اقتصاد كشور ضروري است. از این بحث نتیجه میشود که نرخ تورم ناشی از بنیادهای اقتصادی، رشد نقدینگی، کسری بودجه، قیمت نفت و دیگر عاملهای موثر بر سطح قیمتها، تحرک قیمت ساختمان را موجب میشود. 2-2-2 عرضه و تقاضا: قیمت ساختمان و زمین همچون دیگر کالاها در اقتصاد توسط عرضه و تقاضای بازار تعیین میشود. در بحث مسکن از نظر تئوری میتوان عرضه زمین را تقریبا ثابت در نظر گرفت. این گفته از آنجایی ناشی میشود که در یک محدوده شهری میزان مشخص و ثابتی از زمین قابل عرضه است. بدین ترتیب اگر میزان تقاضا از سطح عرضه بیشی گیرد، میتوان انتظار داشت که قیمت زمین یا ساختمان بر اثر مازاد تقاضا افزایش یابد. به نظر میرسد در اقتصاد ایران تقاضای موثر برای خرید ساختمان عامل چندان نیرومندی برای افزایش قیمت ساختمان نبوده باشد، بلکه تقاضای سفتهبازی در بخش ساختمان اثرگذاری ویژهای داشته است. این طبیعی است که در زمان تورم، افراد برای گریز از کاهش ارزش پول به خرید کالاهای بادوام روی آورند. در کشور ایران به طور سنتی طلا و مسکن جهت سرمایهگذاری در نظر گرفته میشود و میل خرید ساختمان برای پوشش دادن فشارهای تورمی انگیزههای سفتهبازانه را تقویت میکند. رشد شتابان قیمت ساختمان از سال 1373 افراد زیادی را به کسب سود در این بخش و سرمایهگذاری تشویق مینمود. در طی این مدت تقاضای واقعی و موثر برای خرید ساختمان عامل جدی برای رشد قیمت آن به شمار نمیآید. 2-2-3 قیمت نهادها و مصالح ساختمانی: رشد قیمت نهادهای تولید ساختمان در طی زمان عاملی برای بالا رفتن هزینه قیمت تمام شده یک واحد ساختمانی است. قیمت یک واحد ساختمانی به طور ساده از قیمت زمین، نیروی کار، ابزارها و مواد بکار رفته در ساختمان و هزینههای جانبی (نظیر جواز، تراکم، مالیات و عوارض) پیروی میکند. همه مي دانيم ساخت و ساز در كشور ما هنوز سنتي است و صنعتي نشده است لذا به شدت تابع نيروي انساني است. اگر دستمزدها به هر دليل گران شود و يا مثلا كارگر ساختماني كم شود و يا دستمزد يك كار عمده مثل آهنگري بالا رود قيمت ساختمان را تغيير مي دهد. علاوه بر هزینه یا مبالغ زیادی كه فروشنده و خریدار مجموعا به بنگاه های تهیه مسكن بابت نقل و انتقالات واحدهای مسكونی می پردازند، یك سازنده مسكن باید اقلام زیادی از مصالح گوناگون ساختمانی و تاسیسات را از منابع مختلف و از محل های مختلف و با شرایط مختلف تهیه كند مانند سیمان، آجر، آهن، شن و ماسه، شیشه، چوب، گچ، سنگ، آسفالت، كابینت، كولر، شیرآلات و... و نیز انواع گروه های كاری را جهت ساخت و ساز به كارگیرد كه هر كدام ملزومات و شرایط خاص خودش را دارد. سنگین بودن كار ساختمانی بلحاظ حجیم بودن آن و استفاده از ماشین آلات سنگین نظیر لودر و كامیون و جرثقیل و سایر و ... در افزایش قیمت مسكن نقش دارد. چنانچه در بازار مسكن توقف یا ركودی صورت گیرد موجب توقف سرمایه می شود كه پس از رونق حداقل با نرخ بهره بانكی بایستی توقف مزبور جبران شود. که این مساله نقش واسطه ها را در قیمت مسکن بیان می دارد.همچنین در زمان تهیه زمین، تدارك مصالح، اعزام گروه های كاری، در اجرا و در فروش مسكن، واسطه ها نقش زیادی در افزایش قیمت به عهده دارند. عدم وجود بخش تولید مسكن بصورت انبوه و ارزان قیمت مثلاً با استفاده از سیستم پیش ساخته مانند شهرك های اقماری صرفاً مسكونی جهت اسكان قشری از جامعه در افزایش قیمت مسكن بی تأثیر نیست . بالا بودن نرخ اجاره بهاء واحدهای مسكونی و ترقی مداوم آن به عنوان منبع درآمدی برای مالكین موجب بالا رفتن قیمت مسكن می شود. عدم اجرای عدالت در نرخهای هر یك از انواع مصالح ساختمانی یا دستمزدها یا خدمات مربوط به تولید ساختمان زمانی كه شرایط انحصاری ولو كوتاه مدت برای عرضه كننده مربوطه حاصل می شود از نظر بخش گستردهای از مردم مهمترین بخشی که هزینههای تمام شده ساختمان را تحت تاثیر قرار میدهد، قیمت زمین است. هر چه میزان تقاضا برای زمین بالاتر رود و خریداران قیمتهای بالاتری را بپذیرند، میتوان انتظار داشت که قیمت یک واحد ساخته شده به همان میزان رشد یابد. در طی سالهای اخیر انبوه سازی و عرضه گسترده زمین در مناطق مختلف و حاشیه شهرها توانسته بخشی از فشار تقاضا برای زمین را کاهش دهد، اما به طور کلی نتوانسته از عطش رشد قیمت آن بکاهد. 2-2-4 نرخ بهره: عوامل مالی همگام با چرخه های کسب و کار بر رونق و رکود بخش مسکن اثرگذار است. سازندگان مسكن اغلب قريب به اتفاق وام مي گيرند و بهره بانكي شامل فعاليت آنها مي شود. در ضمن سود حاصل از ساخت و ساز حتما بايستي بيشتر از نرخ بهره بانكي براي سازنده جواب دهد.گران شدن ساليانه انشعابات آب، برق، تلفن و گاز هزينه هاي اخذ پروانه ساختمان به نوبه خود عامل گراني مسكن است. بالا بودن نرخ‌ سود بانكي همچنین موجب كاهش بازدهي بخش‌هاي مختلف توليدي كشور اعم از توليد كالا و خدمات گرديده و اثر تخريبي آن بر بازار مسكن را تشديد نموده است. اگرچه نرخ‌هاي بالاي سود بانكي اثر تخريبي بر اقتصاد و مشخصا بخش مسكن داشته است ليكن كاهش سود بانكي نيز مستلزم ايجاد شرايط لازم براي جذب سرمايه‌هاي مردم در بخش‌هاي توليدي و خدماتي (غير از مسكن) بوده است. لذا به دليلي عدم پيش‌بيني‌هاي لازم اين موضوع نيز عامل ديگري براي مهاجرت سرمايه‌ها به بخش مسكن بوده است. در اين خصوص لازم بود ابتدا تمهيداتي براي جلوگيري از ورود سرمايه‌ها به بخش مسكن مطمع نظر قرار مي‌گرفت. در کشورهای صنعتی تغییرات اندک در نرخ بهره بخش ساخت و ساز را تحت تاثیر قرار میدهد. در دو دهه اخیر تقاضای ساختمان به سطح نرخ وامهای رهنی و میزان پرداخت تسهیلات مسکن واکنش نشان داده است. 2-2- 5 سایر عوامل : ▪ عدم شناور بودن قیمت مسكن بصورت دوسویه یعنی اگر به علتی قیمت مسكن بالا رفت پس از برطرف شدن علت قیمت بالا رفته پایین نمی آید. ▪ عدم تحمل درصدی از تورم ناگهانی قیمت مصالح یا دستمزدها یا زمین توسط سازنده مسكن و انتقال درصدی از آن به خریدار. ▪ عدم وجود سازنده یا تولیدكننده تحت كنترل نسبت به سازندگان آزاد مسكن و یا در صورت وجود عدم تأثیر فعالیت آنها در بازار مسكن. ▪ عدم وجود ساختار رقابتی در تولید مسكن و در قیمت گذاری آن. ▪ فرهنگ عمومی در خریدها بگونه ای است كه اغلب بجای اینكه گران را نخرند، در صورت مشاهده گران شدن مسكن سعی می كنند با استفاده از وام و پس انداز و فروش طلاجات و اتومبیل نسبت به خرید مسكن یا تبدیل به احسن اقدام نمایند. باین دلیل كه ممكن است در آینده موفق به این كار نشوند بنابراین گرانی تشدید و تثبیت می شود به عبارتی از گرانی استقبال می شود. ▪ تسهیلات سایر بانكها، تعاونی ها و سازمان ها كه با هدف خانه دار شدن مردم صورت می گیرد بدلیل رونق گرفتن بازار مسكن چون هر رونقی موجب گرانی هم هست لذا قیمت مسكن را بالا می برد. ▪ رانت در امر زمین و مسكن یا همان سیاست ها و دست های پنهان كه اگر وارد بازار مسكن شود نتیجه آن گرانی جهشی و یا ركود و سپس گرانی قیمتها است. ▪ چنانچه به دلایلی در بخش اتومبیل یا تلفن همراه یا تجارت یا تولید ركود بوجود بیاید، سرمایه های مربوطه بسوی مسكن سوق داده می شوند كه نتیجه آن حركت بازار مسكن و گران شدن آن است. ▪ بعلت عدم نقش هدایت و روشنگری و تكمیل اطلاعات خریدار و عدم برخورد كارشناسانه با قیمتهای ارائه شده (با توجه به منطقه، مصالح و چگونگی ساخت) و عدم اعمال مكانیزمهایی جهت خروج قیمتهای كاذب از چرخه نقل و انتقالات نقش انفعالی در قیمت گزاریها و گمراهی خریدار داشته بعضاً موجبات جاافتادن قیمت های غیرواقعی را فراهم می آورند. ▪ ملك كلنگی استعداد ساخت و ساز را دارد، چنانچه در منطقه ای ملك كلنگی نباشد یا كم باشد به عبارتی منطقه نو و فاقد ساختمان های قدیمی باشد قیمت ساختمان های موجود در آن منطقه گران و گران تر می شود. ▪ عدم وجود چتر مدیریتی الزام آور و دارای قدرت اجرایی كه هادی حركات ارگان های ذی مدخل یا سازندگان مسكن بوده دارای مكانیزمهایی با هدف پایین نگاهداشتن قیمت تمام شده مسكن و ایجاد شرایط مدیریت شده و قانونمند در امور ساخت و ساز باشد. ▪ ركود اقتصادی و یا بیكاری در شهرهای كوچك و یا خشكسالی باعث مهاجرت اهالی به شهرهای بزرگ و بالا رفتن هرچه بیشتر تقاضای مسكن و ترقی قیمت آن می شود. ▪ طرحهای عمرانی، تجاری یا صنعتی بطور محلی و منطقه ای باعث رشد منطقه و گرانی قیمت زمین و مسكن در آن منطقه می شود. ▪ رونق در سایر بخش های اقتصادی مانند تجارت، كشاورزی یا تولید بعلت انتقال سرمایه از بخش مسكن به بخش های پررونق و زود بازده موجب عرضه كمتر نسبت به گذشته و افزایش هرچه بیشتر تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت واحدهای مسكونی موجود می شود. ▪ هجوم جامعه یا تب جامعه نسبت به منطقه ای خاص اگر زیاد شود مانند سواحل شمالی ایران یا شهر تهران و یا كلاردشت قیمتهای زمین و مسكن را در آن منطقه بطور فاحش ترقی می دهد. ▪ فشارهای فكری و عصبی وارده به تولیدكنندگان مسكن كه همواره به دلایل مختلف در كارهای ساختمانی وجود داشته است موجب بالارفتن توقع آنها از فعالیت هایی كه انجام می دهند شده بالطبع روی قیمت مسكن اثر افزاینده دارد. عدم اجرای عدالت در قیمت گذاری مسكن و عدم تعیین سقف تقریبی افزایش قیمت برای مسكن موجود یا سود برای مسكن تولیدی توسط واحدهای كارشناسی و مورد قبول جامعه همچنین گرفتاریها و اختلافاتی كه در پیش خریدها و مشاركت ها اغلب اتفاق می افتد كه ساده ترین آنها تأخیر در تحویل ساختمان است. صادرات - علی الخصوص خروج سیمان، آهن آلات و شیرآلات ساختمانی قیمتهای داخلی را متأثر می كند.