نوسانات بازار مسکن تحت تاثیر ساختار کلان اقتصادی کشور از مدل خاصی پیروی می کند. این مدل در سه دهه گذشته که الگوی اقتصاد کشور برمبنای درآمد نفت شکل گرفته و از طرف دیگر ساختار سکونتی از قالب روستایی به شهری تبدیل شده است، به طور نسبی روند ثابت و معینی بر تحولات قیمت، تولید و سرمایه گذاری در بخش مسکن حاکم کرده است.مطابق این الگو قیمت مسکن در یک دوره سه الی چهارساله از ثبات نسبی برخوردار می شود و تا حدودی عرضه بر تقاضا تفوق می یابد و بر بازار معاملات و سرمایه گذاری حاکم می شود. بعد از طی این دوره ابتدا در شهر تهران (به عنوان شهر پیشتاز) و به دنبال آن در سایر شهرهای بزرگ تقاضای توده وار و غیرطبیعی، وارد بخش می شود. چون عرضه مسکن در کوتاه مدت نمی تواند پاسخگوی این تقاضا باشد، قیمت مسکن به صورت جهش وار افزایش می یابد تا در آن قیمت مازاد تقاضا بر عرضه از بین برود. به دنبال آن افزایش دفعی در تولید و سرمایه گذاری اتفاق می افتد. این حالت همزمان با فروکش کردن تقاضا و ثبات قیمت ها به علت چسبندگی آن به سمت پایین است. این وضعیت ادامه می یابد تا سیکل دیگر در دوره زمانی بعد یعنی حدود سه الی چهار سال دیگر اتفاق بیفتد.     به طور کلی می توان عوامل موثر بر بازار مسکن را همانند سایر بازارها به دو بخش عوامل سمت تقاضا و عوامل سمت عرضه تقسیم می شوند ولی موضوع متفاوت در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا است. در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا خود به دو دسته تقسیم می شوند: تقاضای واقعی مسکن (تقاضای ناشی از نیاز خانوار). تقاضای سرمایه یی (تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی). آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش های اقتصادی متفاوت می کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می شود تقاضای سرمایه یی مسکن است. بر این اساس لازم است این تقاضا بیشتر تجزیه و تحلیل شود. اغلب خانوارها در سبد دارایی خود اقلامی را برای آتیه نگهداری می کنند. این اقلام عبارتند از: زمین و مسکن، طلا، ارز، بازار سرمایه (اوراق بهادار)، سپرده های غیردیداری (سپرده های مدت دار)، سایر دارایی ها (اتومبیل، تلفن همراه و مانند اینها). افزایش نقدینگی در جامعه به طور مستقیم بر ترکیب این دارایی اثر می گذارد. بررسی چگونگی این اثر رمز اصلی تحولات قیمتی بخش مسکن را نشان خواهد داد. در ایران به ویژه طی سه دهه گذشته به علت افزایش بیش از حد نقدینگی، خصلت سرمایه یی مسکن همواره موجب تشدید نوسانات این بازار شده است. در رابطه با قیمت مسکن و ساختمان و عوامل و متغیرهای دخیل در آن دیدگاه های متفاوت و بسیاری مطرح شده است در این قسمت به طور کلی عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن در ایران با تکیه بر مطالب موجود در جراید و نشریات بیان می گردد: 2-2-1 نرخ تورم و نقدینگی : به طور کلی سطح عمومی قیمتها و میزان تورم بر تغییرات قیمت ساختمان اثر قابل توجهی دارد. بعلاوه اینکه گرانی در برخی اقلام ظاهراً نامربوط مانند گرانی قیمت نان، میوه، پوشاک، اتومبیل یا لوازم خانگی پس از مدتی روی مسکن هم تأثیرگذار است. گرانی های ناگهانی و سرسام آور برخی مصالح مانند سیمان یا آهن موجب ترقی قیمت مسکن می شود.تورم جهانی نیز عامل بسیار مهمی است مثلاً گران شدن شمش آهن در جهان و یا مثلاً بالا رفتن هزینه های مسافرت خارج قیمت مسکن در ایران را متأثر می کند. وجود نقدینگی زیاد در جامعه، که اگر بسوی مسکن روی آورد بازار مسکن را از روال معمول خارج و باعث تغییر در قیمتها می شود چون سرمایه طالب سود هرچه بیشتر است. رونق و رو به رشد بودن اقتصاد جامعه و مملکت، بخش مسکن هم یکی از بخش های اقتصادی جامعه است، رونق و تحرک در اقتصاد جامعه بعلت سیاستگذاریهای دولت بخش مسکن را هم دچار تحرک کرده بالتبع قیمتها را بالا می برد. بر پایه پژوهشهای کارشناسان میزان تورم در اقتصاد ایران بیشتر ناشی از کسری بودجه دولت و رشد نقدینگی است. بررسی وضعیت اقتصاد در چند دهه اخیر نشان میدهد که افزایش قیمت نفت با تاخیر شش تا یک سال و نیم بر سطح عمومی قیمت اثر زیادی داشته است. این نکته نمیتواند چندان شگفتی آور باشد، چرا که بخش عظیمی از تولید ناخالص داخلی کشور از طریق درآمدهای نفت و گاز تامین میشود و زمانی که دولت درآمدهای دلاری را به اقتصاد تزریق نموده، عاملی جدی در فشارهای تورمی بوده است. نیازهای عمرانی و اجرای پروژه های کلان به همراه تامین بودجه در سطح کلان از طریق مخارج ریالی امکانپذیر است. بدین ترتیب با افزایش قیمت نفت و در پی آن رشد بودجه عمومی کشور انتظار میرود که این مخارج به افزایش تورم و قیمتها بیانجامد. اکنون رشد نقدینگی و افزایش حجم پول زمینه مساعدی را برای افزایش قیمت ساختمان فراهم میآورد. از بعد کلان اقتصادی ورود نقدینگی به بخش مسکن می تواند از آثار مخرب آن در سایر بخش های اقتصادی و حتی شاخص کالاها و خدمات مصرفی (به جز مسکن) بکاهد. اما از نظر بخش مسکن هم به لحاظ افزایش شدید قیمت و کاهش تقاضای موثر و هم به لحاظ ایجاد نوسانات شدید در تولید مسکن آثار تخریبی غیرقابل جبرانی را باقی می گذارد. کاهش تقاضای موثر خانوارها به ویژه برای گروه های کم درآمد و متوسط جامعه از زیان بارترین آثار تورم مسکن محسوب می شود. تحت این شرایط دخالت و کمک دولت برای جبران بخشی از ضرر اقشار کم درآمد به عنوان هزینه مشکلات ساختاری اقتصاد کشور ضروری است. از این بحث نتیجه میشود که نرخ تورم ناشی از بنیادهای اقتصادی، رشد نقدینگی، کسری بودجه، قیمت نفت و دیگر عاملهای موثر بر سطح قیمتها، تحرک قیمت ساختمان را موجب میشود. 2-2-2 عرضه و تقاضا: قیمت ساختمان و زمین همچون دیگر کالاها در اقتصاد توسط عرضه و تقاضای بازار تعیین میشود. در بحث مسکن از نظر تئوری میتوان عرضه زمین را تقریبا ثابت در نظر گرفت. این گفته از آنجایی ناشی میشود که در یک محدوده شهری میزان مشخص و ثابتی از زمین قابل عرضه است. بدین ترتیب اگر میزان تقاضا از سطح عرضه بیشی گیرد، میتوان انتظار داشت که قیمت زمین یا ساختمان بر اثر مازاد تقاضا افزایش یابد. به نظر میرسد در اقتصاد ایران تقاضای موثر برای خرید ساختمان عامل چندان نیرومندی برای افزایش قیمت ساختمان نبوده باشد، بلکه تقاضای سفتهبازی در بخش ساختمان اثرگذاری ویژهای داشته است. این طبیعی است که در زمان تورم، افراد برای گریز از کاهش ارزش پول به خرید کالاهای بادوام روی آورند. در کشور ایران به طور سنتی طلا و مسکن جهت سرمایهگذاری در نظر گرفته میشود و میل خرید ساختمان برای پوشش دادن فشارهای تورمی انگیزههای سفتهبازانه را تقویت میکند. رشد شتابان قیمت ساختمان از سال 1373 افراد زیادی را به کسب سود در این بخش و سرمایهگذاری تشویق مینمود. در طی این مدت تقاضای واقعی و موثر برای خرید ساختمان عامل جدی برای رشد قیمت آن به شمار نمیآید. 2-2-3 قیمت نهادها و مصالح ساختمانی: رشد قیمت نهادهای تولید ساختمان در طی زمان عاملی برای بالا رفتن هزینه قیمت تمام شده یک واحد ساختمانی است. قیمت یک واحد ساختمانی به طور ساده از قیمت زمین، نیروی کار، ابزارها و مواد بکار رفته در ساختمان و هزینههای جانبی (نظیر جواز، تراکم، مالیات و عوارض) پیروی میکند. همه می دانیم ساخت و ساز در کشور ما هنوز سنتی است و صنعتی نشده است لذا به شدت تابع نیروی انسانی است. اگر دستمزدها به هر دلیل گران شود و یا مثلا کارگر ساختمانی کم شود و یا دستمزد یک کار عمده مثل آهنگری بالا رود قیمت ساختمان را تغییر می دهد. علاوه بر هزینه یا مبالغ زیادی که فروشنده و خریدار مجموعا به بنگاه های تهیه مسکن بابت نقل و انتقالات واحدهای مسکونی می پردازند، یک سازنده مسکن باید اقلام زیادی از مصالح گوناگون ساختمانی و تاسیسات را از منابع مختلف و از محل های مختلف و با شرایط مختلف تهیه کند مانند سیمان، آجر، آهن، شن و ماسه، شیشه، چوب، گچ، سنگ، آسفالت، کابینت، کولر، شیرآلات و... و نیز انواع گروه های کاری را جهت ساخت و ساز به کارگیرد که هر کدام ملزومات و شرایط خاص خودش را دارد. سنگین بودن کار ساختمانی بلحاظ حجیم بودن آن و استفاده از ماشین آلات سنگین نظیر لودر و کامیون و جرثقیل و سایر و ... در افزایش قیمت مسکن نقش دارد. چنانچه در بازار مسکن توقف یا رکودی صورت گیرد موجب توقف سرمایه می شود که پس از رونق حداقل با نرخ بهره بانکی بایستی توقف مزبور جبران شود. که این مساله نقش واسطه ها را در قیمت مسکن بیان می دارد.همچنین در زمان تهیه زمین، تدارک مصالح، اعزام گروه های کاری، در اجرا و در فروش مسکن، واسطه ها نقش زیادی در افزایش قیمت به عهده دارند. عدم وجود بخش تولید مسکن بصورت انبوه و ارزان قیمت مثلاً با استفاده از سیستم پیش ساخته مانند شهرک های اقماری صرفاً مسکونی جهت اسکان قشری از جامعه در افزایش قیمت مسکن بی تأثیر نیست . بالا بودن نرخ اجاره بهاء واحدهای مسکونی و ترقی مداوم آن به عنوان منبع درآمدی برای مالکین موجب بالا رفتن قیمت مسکن می شود. عدم اجرای عدالت در نرخهای هر یک از انواع مصالح ساختمانی یا دستمزدها یا خدمات مربوط به تولید ساختمان زمانی که شرایط انحصاری ولو کوتاه مدت برای عرضه کننده مربوطه حاصل می شود از نظر بخش گستردهای از مردم مهمترین بخشی که هزینههای تمام شده ساختمان را تحت تاثیر قرار میدهد، قیمت زمین است. هر چه میزان تقاضا برای زمین بالاتر رود و خریداران قیمتهای بالاتری را بپذیرند، میتوان انتظار داشت که قیمت یک واحد ساخته شده به همان میزان رشد یابد. در طی سالهای اخیر انبوه سازی و عرضه گسترده زمین در مناطق مختلف و حاشیه شهرها توانسته بخشی از فشار تقاضا برای زمین را کاهش دهد، اما به طور کلی نتوانسته از عطش رشد قیمت آن بکاهد. 2-2-4 نرخ بهره: عوامل مالی همگام با چرخه های کسب و کار بر رونق و رکود بخش مسکن اثرگذار است. سازندگان مسکن اغلب قریب به اتفاق وام می گیرند و بهره بانکی شامل فعالیت آنها می شود. در ضمن سود حاصل از ساخت و ساز حتما بایستی بیشتر از نرخ بهره بانکی برای سازنده جواب دهد.گران شدن سالیانه انشعابات آب، برق، تلفن و گاز هزینه های اخذ پروانه ساختمان به نوبه خود عامل گرانی مسکن است. بالا بودن نرخ‌ سود بانکی همچنین موجب کاهش بازدهی بخش‌های مختلف تولیدی کشور اعم از تولید کالا و خدمات گردیده و اثر تخریبی آن بر بازار مسکن را تشدید نموده است. اگرچه نرخ‌های بالای سود بانکی اثر تخریبی بر اقتصاد و مشخصا بخش مسکن داشته است لیکن کاهش سود بانکی نیز مستلزم ایجاد شرایط لازم برای جذب سرمایه‌های مردم در بخش‌های تولیدی و خدماتی (غیر از مسکن) بوده است. لذا به دلیلی عدم پیش‌بینی‌های لازم این موضوع نیز عامل دیگری برای مهاجرت سرمایه‌ها به بخش مسکن بوده است. در این خصوص لازم بود ابتدا تمهیداتی برای جلوگیری از ورود سرمایه‌ها به بخش مسکن مطمع نظر قرار می‌گرفت. در کشورهای صنعتی تغییرات اندک در نرخ بهره بخش ساخت و ساز را تحت تاثیر قرار میدهد. در دو دهه اخیر تقاضای ساختمان به سطح نرخ وامهای رهنی و میزان پرداخت تسهیلات مسکن واکنش نشان داده است. 2-2- 5 سایر عوامل : ▪ عدم شناور بودن قیمت مسکن بصورت دوسویه یعنی اگر به علتی قیمت مسکن بالا رفت پس از برطرف شدن علت قیمت بالا رفته پایین نمی آید. ▪ عدم تحمل درصدی از تورم ناگهانی قیمت مصالح یا دستمزدها یا زمین توسط سازنده مسکن و انتقال درصدی از آن به خریدار. ▪ عدم وجود سازنده یا تولیدکننده تحت کنترل نسبت به سازندگان آزاد مسکن و یا در صورت وجود عدم تأثیر فعالیت آنها در بازار مسکن. ▪ عدم وجود ساختار رقابتی در تولید مسکن و در قیمت گذاری آن. ▪ فرهنگ عمومی در خریدها بگونه ای است که اغلب بجای اینکه گران را نخرند، در صورت مشاهده گران شدن مسکن سعی می کنند با استفاده از وام و پس انداز و فروش طلاجات و اتومبیل نسبت به خرید مسکن یا تبدیل به احسن اقدام نمایند. باین دلیل که ممکن است در آینده موفق به این کار نشوند بنابراین گرانی تشدید و تثبیت می شود به عبارتی از گرانی استقبال می شود. ▪ تسهیلات سایر بانکها، تعاونی ها و سازمان ها که با هدف خانه دار شدن مردم صورت می گیرد بدلیل رونق گرفتن بازار مسکن چون هر رونقی موجب گرانی هم هست لذا قیمت مسکن را بالا می برد. ▪ رانت در امر زمین و مسکن یا همان سیاست ها و دست های پنهان که اگر وارد بازار مسکن شود نتیجه آن گرانی جهشی و یا رکود و سپس گرانی قیمتها است. ▪ چنانچه به دلایلی در بخش اتومبیل یا تلفن همراه یا تجارت یا تولید رکود بوجود بیاید، سرمایه های مربوطه بسوی مسکن سوق داده می شوند که نتیجه آن حرکت بازار مسکن و گران شدن آن است. ▪ بعلت عدم نقش هدایت و روشنگری و تکمیل اطلاعات خریدار و عدم برخورد کارشناسانه با قیمتهای ارائه شده (با توجه به منطقه، مصالح و چگونگی ساخت) و عدم اعمال مکانیزمهایی جهت خروج قیمتهای کاذب از چرخه نقل و انتقالات نقش انفعالی در قیمت گزاریها و گمراهی خریدار داشته بعضاً موجبات جاافتادن قیمت های غیرواقعی را فراهم می آورند. ▪ ملک کلنگی استعداد ساخت و ساز را دارد، چنانچه در منطقه ای ملک کلنگی نباشد یا کم باشد به عبارتی منطقه نو و فاقد ساختمان های قدیمی باشد قیمت ساختمان های موجود در آن منطقه گران و گران تر می شود. ▪ عدم وجود چتر مدیریتی الزام آور و دارای قدرت اجرایی که هادی حرکات ارگان های ذی مدخل یا سازندگان مسکن بوده دارای مکانیزمهایی با هدف پایین نگاهداشتن قیمت تمام شده مسکن و ایجاد شرایط مدیریت شده و قانونمند در امور ساخت و ساز باشد. ▪ رکود اقتصادی و یا بیکاری در شهرهای کوچک و یا خشکسالی باعث مهاجرت اهالی به شهرهای بزرگ و بالا رفتن هرچه بیشتر تقاضای مسکن و ترقی قیمت آن می شود. ▪ طرحهای عمرانی، تجاری یا صنعتی بطور محلی و منطقه ای باعث رشد منطقه و گرانی قیمت زمین و مسکن در آن منطقه می شود. ▪ رونق در سایر بخش های اقتصادی مانند تجارت، کشاورزی یا تولید بعلت انتقال سرمایه از بخش مسکن به بخش های پررونق و زود بازده موجب عرضه کمتر نسبت به گذشته و افزایش هرچه بیشتر تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت واحدهای مسکونی موجود می شود. ▪ هجوم جامعه یا تب جامعه نسبت به منطقه ای خاص اگر زیاد شود مانند سواحل شمالی ایران یا شهر تهران و یا کلاردشت قیمتهای زمین و مسکن را در آن منطقه بطور فاحش ترقی می دهد. ▪ فشارهای فکری و عصبی وارده به تولیدکنندگان مسکن که همواره به دلایل مختلف در کارهای ساختمانی وجود داشته است موجب بالارفتن توقع آنها از فعالیت هایی که انجام می دهند شده بالطبع روی قیمت مسکن اثر افزاینده دارد. عدم اجرای عدالت در قیمت گذاری مسکن و عدم تعیین سقف تقریبی افزایش قیمت برای مسکن موجود یا سود برای مسکن تولیدی توسط واحدهای کارشناسی و مورد قبول جامعه همچنین گرفتاریها و اختلافاتی که در پیش خریدها و مشارکت ها اغلب اتفاق می افتد که ساده ترین آنها تأخیر در تحویل ساختمان است. صادرات - علی الخصوص خروج سیمان، آهن آلات و شیرآلات ساختمانی قیمتهای داخلی را متأثر می کند.